Radiografía de los alquileres en Paraguay

Gran parte de los contratos de alquiler se renegocian en este mes de enero por lo general y para algunos inquilinos representa una erogación extra.

La legislación vigente es la 1.295  “De locación, arrendamiento o leasing financiero y mercantil”, y sus posteriores modificaciones. En teoría, los precios de alquileres están atados la inflación en términos interanuales; es decir, 3,8% para quienes tuvieron contrato vencido en diciembre.

Sin embargo, aparte del sector público e inmobiliarias formales, el libre mercado es el que fija los precios, en la práctica, reconocieron agentes inmobiliarios. Mientras algunos dueños de inmuebles optan por mantener precios, otros lo suben más de lo que registra la inflación.

En Paraguay, la tasa del Impuesto al Valor Agregado (IVA) para el alquiler de inmuebles destinados a vivienda es del 5%. Si el alquiler es para actividades comerciales, la tasa es del 10%.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el 9% de la población vive en casas alquiladas, lo que equivale a aproximadamente 538.000 personas. Esta información proviene de la Encuesta Permanente de Hogares Continua (EPHC) 2022.

Asunción

El precio de los alquileres en Asunción varía según el número de habitaciones, el barrio y el tipo de uso.   En noviembre de 2024, el precio promedio de alquiler de un departamento de un dormitorio en un edificio nuevo de Asunción era de G. 3.800.000, mientras que el de dos dormitorios era de G. 5.800.000.

En junio de 2023, los precios de los alquileres en los barrios más elitistas de Asunción eran un poco más bajos. Por ejemplo, un departamento de un dormitorio costaba en promedio G. 3.000.000, y de dos dormitorios entre G. 4.000.000 y G. 4.500.000.

Las ciudades satélites de Asunción son las que más están creciendo en este sentido con la construcción de edificios hasta cuatro pisos y alquileres que promedian G. 1,7 millones; la zona más cara del Paraguay se ubica en el eje corporativo, específicamente los departamentos sobre la Avenida Santa Teresa en Asunción, cuyo costo mensual puede llegar a USD 2.000  o más.

Casa propia

Si bien se hizo gran publicidad, el programa Che Róga Pora que impulsa el Gobierno no tuvo gran repercusión, por lo que tuvieron que reestructurar el programa con los bancos a finales del año pasado.

El gran problema del sector que quiere acceder a su primera vivienda es el sobreendeudamiento y la falta de comprobante de ingresos, pues casi el 70% de los trabajadores en el país operan en la informalidad.

El último reporte de este programa habla de unas 350 viviendas financieramente preaprobadas, un porcentaje muy bajo para la necesidad del mercado.

Por otro lado, hay una sobreoferta de departamentos de lujo que no están pudiendo ser rentabilizado, es decir, se vendieron, pero no hay demanda debido a nuestro mercado limitado para ese segmento.

Viendo esto, los desarrolladores desde el año pasado están apostando sus fichas a departamentos más acordes a los anémicos ingresos de la clase media paraguaya.