José Agüero: “Paraguay es la niña bonita para las inversiones”

POR Martín Ramírez Machuca

Dr. en Lingüística, Lenguas, Filosofía, Educación y Didáctica. Universidad de Kiel, Alemania.

El sueño de la casa propia está aún lejos para muchos ciudadanos que aún no alcanzan los requisitos financieros para adjudicarse a la cantidad de opciones que actualmente tanto el gobierno como empresas privadas ofrecen. No obstante, dentro de esas opciones existen posibilidades de créditos a largo plazo para que una familia de clase trabajadora pueda acceder a la casa propia.

En esa línea, El Nacional se ha contactado con José Agüero, experto y con vasta experiencia en el sector inmobiliario, quien nos da una pincelada realista de la situación inmobiliaria en el país.

Agüero es Inmobiliario Realtor por la National Association of Realtors GLOBAL. Es egresado Certified International Property Specialist (CIPS, Certificado Especialista Internacional en Inmuebles, por sus siglas en inglés), Seller Representative Specialist (SRS, Especialista en Representación de Ventas, por sus siglas en inglés) y miembro de la Asociación de Corredores Inmobiliarios del Paraguay (ACIP). Cuenta con más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario y con capacitaciones en varios países. Es socio de una empresa inmobiliaria y recientemente ha iniciado en una empresa constructora. Formó parte activa de diversos proyectos realizados en el Paraguay con inversiones de capital extranjero.

¿Cómo está actualmente, en líneas generales, el rubro inmobiliario en el país?

El rubro inmobiliario pasó por su peor momento en pandemia, pero actualmente estamos de vuelta con mucho movimiento, impulsados también por extranjeros que vinieron a invertir al país, especialmente argentinos y alemanes. Nuestro sector privado nacional también está bastante dinámico con varios proyectos nuevos, acorde a los requerimientos de la demanda.

Se habla mucho de la famosa burbuja inmobiliaria, ¿qué de verdad hay en esta problemática?

Burbuja como tal aquí en Paraguay no hay. Se podría haber hablado tentativamente de burbuja si la oferta superara a la demanda y ello empujara los valores muy abajo, pero estamos muy lejos de ello. Lo que si existe son precios por mt2 de terrenos que subieron exponencialmente entre 2007 y 2019, pero ahora mismo los precios están moderados y al decir moderados, me refiero a los precios reales a los cuales se cerraron operaciones, no a los precios publicitados.
Existe un gap entre ambos, que desconocemos, por que el acceso a la información de esa clase no es pública, como si lo es en USA.

En nuestra cultura está muy arraigada la idea de la casa propia, ¿se puede concebir la idea de una casa propia para cada paraguayo?

Sería muy venturoso eso. Sin entrar a hablar de cuestiones muy técnicas y sin desglosar aspectos muy propios de los millennials que prefieren vivir experiencias antes que invertir en una casa, podría decir que como en todos los mercados ya más desarrollados que el nuestro, se dieron procesos donde en primer lugar se construyeron desarrollos para el segmento premium, luego como efecto cascada fueron llegando al segmento medio y un poco al segmento más bajo. Generalmente el segmento bajo es más proclive a recibir construcciones pagadas por los gobiernos, por que en su gran mayoría no están muy formalizados en nuestro país y no son sujetos de crédito en el sector financiero. Tampoco existen demasiados proyectos realizados por el sector privado enfocados a ese nivel y la demanda nsatisfecha es muy grande. Hay que recordar que en general la demanda insatisfecha gira en torno a 1.200.000 hogares.

¿Por qué aún no se normaliza en nuestra sociedad la idea del alquiler, como ocurre en varios países del mundo?

No se normaliza porque el paraguayo ve que ser propietario es positivo. Lo que sí va a empujar al cambio es que cada día está más alto el costo del combustible, el sistema de transporte público es malísimo y la lejanía de sus viviendas con respecto al trabajo hará que muchos opten por vivir en la capital en departamentos y alquilarán. El estrés de manejar una hora o una hora y media solo de ida, más la vuelta, es determinante. Eso sentimos paulatinamente en el sector inmobiliario cuando aumenta la cantidad de solicitudes de alquileres y en conversación con los clientes.

En cuanto a planes de vivienda, tanto del sector privado como estatal, ¿qué opciones tiene el ciudadano de clase media para adquirir una vivienda?

La clase media, aquella que percibe entre 2 a 5 salarios mínimos, no está aún correctamente servida con productos acordes. Un déficit es que no tenemos aquí un fondo de garantía para el crédito hipotecario como si ya lo hay para las Mipymes. Por esto es que suelo decir que tenemos que trabajar todos juntos (sector privado y público) en la búsqueda de soluciones creativas que puedan satisfacer la gran demanda de viviendas que existe actualmente. En este sentido sería conveniente que se puedan establecer nexos con bancos por ejemplo del Japón, que tienen tasas del 2 % y 2,5 % anual.

Tenemos que mirar al mercado internacional de capitales. Otra posible solución es la utilización de los nuevos ingresos de Itaipú para ese financiamiento. Aquí necesitamos créditos hipotecarios con tasas del 5 o 6% para que podamos dar un salto cuantitativo con esa demanda insatisfecha de hogares. Recordemos también que el sector de construcciones es el que más ampliamente reparte sus dividendos en la sociedad. Trabajan desde Ingenieros hasta chiperos, el efecto multiplicador es incalculable. Toda la sociedad gana. Vinculando con la pregunta anterior, hace poco, el gobierno dio la apertura de la Expo

Feria Mi Vivienda Paraguay 2023, que ayudará al acceso a la primera vivienda a las personas con ingresos medios, ¿esta iniciativa gubernamental no complicaría al sector privado?

En realidad la interacción que vi entre sector privado y público fue muy interesante. Lo que propuso y propone el MUVH es el trabajo coordinado entre todos los sectores. Estuvieron diversos actores representados, no solo el MUVH, sino también bancos, desarrolladoras e inmobiliarias. Es la primera vez que veo algo bien organizado por parte del sector público dirigido como Expo al sector vivienda, salí gratamente sorprendido.

Un tema recurrente, la caótica situación del microcentro de Asunción que no invita a vivir en él, ¿es posible aún recuperar el esplendor y dinamismo de décadas pasadas?

El mismo esplendor ya no, pero se le puede dar una dinámica muy interesante. Si en otros países pudieron por qué no en Paraguay. El microcentro debe de enfocarse a viviendas para el nivel medio. Para que ello tenga éxito, todos los actores deben de trabajar de manera coordinada, la Municipalidad, Essap, Ministerio del Interior, MOPC, para que puedan proveer de calles bien asfaltadas, que la Essap no las rompa, para ello tendrán que hacer inversiones, el MOPC pueda realizar el cableado bajo tierra y que el Ministerio del Interior pueda proporcionar seguridad, pero más allá de la seguridad lo esencial y de lo cual casi nadie quiere hablar, es que los pobladores de las zonas rivereñas van a tener que ser relocalizados, con viviendas nuevas acordes y con los beneficios y obligaciones de todo propietario. Y  la Municipalidad va a tener que aprobar en tiempo y forma los planos y va a tener que multar a  los propietarios que no tengan en condiciones sus veredas, según ordenanzas ya vigentes. Hoy en día caminar en el centro es fungir de trapecista.

Retomando el tema del alquiler, ¿es posible regular el precio del alquiler en el país, es decir, alentar la promulgación de una ley de alquileres?

No, esa no es opción de ninguna manera. Eso sería un retroceso por que estaríamos atacando a la oferta, cuando que el aumento de la oferta debería de ser el objetivo. La nomenclatura económica es clara en ese sentido, y nos proporciona la suficiente evidencia empirica, técnica y estadistica. La demanda va a seguir creciendo exponencialmente. Una ley de alquileres que dejare desamparado al propietario, o que le proporcione bajos rendimientos hará que el mismo no la quiera alquilar y que los constructores/desarrolladores encuentren mejores retornos en otro tipo de inversiones. Eso sería dañino y haría que esta corriente de inversiones tanto nacional como extranjera baje con el consiguiente efecto negativo desde los inversores, pasando por Ingenieros/as, Arquitectos/as, albañiles, etc.

En cuando a desarrollo inmobiliario, ¿cuáles son los polos (regiones) en los que actualmente está creciendo el rubro?

En cuanto a viviendas y en zona del Departamento Central, actualmente el mayor crecimiento se está dando en Luque. Se está desarrollando un barrio cerrado, múltiples viviendas para todo tipo de niveles económicos, shopping, supermercados, etc. Le ayuda bastante el desarrollo de nuevas obras que ayudan al ingreso a la capital y su cercanía al aeropuerto y a la nueva zona financiera/comercial de la capital. En cuanto a Asunción, las Avenidas Molas López y Primer Presidente.

De acuerdo a tu experiencia en el rubro inmobiliario, ¿existe demanda de extranjeros que quieran invertir en este rubro en el país?

Sí. El flujo de capital argentino cada día crece más. Actualmente Paraguay es la niña bonita para las inversiones por el bajo costo de construcción y el mayor rendimiento. Ahora mismo el porcentaje de retorno promedio sobre la inversión se ubica entre el 7 al 9, cuando que en la Argentina rinde aprox al 1% sin entrar a hablar de la gran  inflación con que cuentan. Actualmente la estabilidad macroeconómica del país está rindiendo frutos y esperemos que podamos llegar al grado de inversión tan anhelado por todos. Ello permitirá que al menos se multiplique por 5 la cantidad de inversión directa extranjera.

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